Så funkar nyproduktion

Som konsument kan det vara svårt att förstå hur processen fungerar och hur ansvar och rättigheter ser ut mellan parter. Här får du en introduktion till hur nyproduktion fungerar!

Bristande information 

När du köper något så vardagligt som ett paket knäckebröd får du som konsument en komplett innehållsförteckning över alla ingredienser. Om du däremot köper en nyproducerad bostad får du knappt veta någonting alls om innehållet i den vara du köper. Bortsett från inredning för kök och badrum specificerar säljmaterialet väldigt lite om utföranden i lägenheten, utformning av gemensamma utrymmen och utemiljö, dagsljusnivåer, byggnadsmaterial och produkter (läs mer under checklistan). Trots att priset på en nyproducerad bostad kan ligga på flera miljoner kronor tvingas du köpa din bostad i blindo.

Huset inte färdigritat

Bostäderna går ut till försäljning i tidigt skede då byggnaden ännu inte är projekterad och väldigt lite är bestämt. Vanligtvis är det först när tillräckligt många tecknat förhandsavtal som det bestäms om projektet blir av, och det är först när ca 50 procent av bostäderna är sålda som bostadsutvecklaren får tillgång till krediter från banken till själva bygget. Huset säljs alltså innan det är färdigritat och det är bland annat detta affärsupplägg som gör att konsumenten får så lite information om byggnadens utformning.

Ännu en anledning till det bristande säljmaterialet är att bostadsutvecklaren vill lämna öppet för byggbolaget att välja de billigaste lösningarna i senare skede. Därför väljer bostadsutvecklaren ofta att specificera byggnaden så lite som möjligt i säljmaterialet. Detta upplägg ger mening för bostadsutvecklaren som får in lägre anbud från byggbolagen, men tyvärr lämnar det konsumenten i en oviss och prekär situation.

När bostadsutvecklaren väl har tecknat avtal med tillräckligt många köpare går projektet in i projekteringsfas. Det byggbolag som vunnit anbudsförfarandet tar då över projektet. Många gånger byter byggbolaget ut tidigare arkitekt och inleder projekteringsarbetet med att ”banta projektet”. Byggbolaget vill göra maximalt antal kostnadsbesparingar inom tecknat entreprenadavtal. Många gånger uppstår konflikter när bostadsutvecklaren anser att byggbolaget bantar bort för mycket av husets kvaliteter. Dessa konflikter eller besparande förändringar kommer inte köparen tillkänna.

Granskningsrapport från Riksrevisionen

20 februari år 2020 publicerade Riksrevisionen sin granskningsrapport ”Konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter” på uppdrag av Sveriges riksdag. Sammantaget rekommenderar Riksrevisionen att regeringen bör se över bostadsrättslagen och andra relevanta föreskrifter för att säkerställa att köpare av nyproducerade bostadsrätter omfattas av ett ändamålsenligt konsumentskydd i linje med andra konsumentmarknader.

Riksrevisionens rapport ligger till grund för merparten av nedan text.

Historisk bakgrund

Köpet av en nyproducerad bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen. Lagen tillkom primärt för att möjliggöra ett gemensamt ägande för de boende och reglerar huvudsakligen relationen mellan medlemmar i en bostadsrättsföreningen.

När boendeformen bostadsrätt infördels på 1930-talet var förebilden bland annat konsumentkooperativ. Syftet med lagen om bostadsrätt var att ge människor möjlighet att köpa en bostad med relativt låg kontantinsats och trygga medlemmarnas rätt till sina bostäder.

Under följande årtionden ändrades bostadsrättsmarknaden. En ny bostadsrättslag trädde i kraft 1972. Denna lag innebar bland annat att möjligheten att ta ut förskott och träffa förhandsavtal förbjöds och att köparna därmed bands vid köpet först när upplåtelseavtal tecknades vid tillträdet. Ett motiv till detta var att det ansågs problematiskt att förhandstecknarna inte blev medlemmar i bostadsrättsföreningen förrän i ett sent skede och därmed inte kunde delta i beslut eller få insyn i den av bostadsutvecklarna tillsatta bostadsrättsföreningen.

Bostadsrättslagen sågs över igen 1991. Den centrala förändringen var att möjligheten till förhandsavtal återinfördes. Det huvudsakliga motivet var att möjliggöra tillval, det vill säga att köparen ska kunna välja inredning, tapeter och utrustning i lägenheten.

Riksrevisionen skriver i sin granskningsrapport att lagen återigen behöver ses över. Skyddet för köpare av nyproducerade bostadsrätter har grundläggande brister jämfört med skyddet på andra konsumentmarknader. Enligt Riksrevisionen är köparens ställning svag i förhållande till byggmästarbildade bostadsrättsföreningen och dess byggstyrelse.

Ekonomisk risk

Sedan den nuvarande bostadsrättslagen infördes 1991 har ett antal avgörande förändringar skett på nyproduktionsmarknaden för bostadsrätter. Prisutvecklingen har varit snabb. Det reala priset för en genomsnittlig bostadsrätt har ökat med nästan 400 procent mellan år 2000 och 2018, medan hushållens reala löner under samma tidsperiod ökade med 34 procent. Detta innebär att hushållen tar större lån än tidigare för att finansiera sina bostadsköp.

Ännu en förändring sedan 90-talet är att staten inte längre står för ränterisken vid nyproduktion genom räntebidrag. Efter bostadskrisen på 90-talet genomfördes en omläggning av bostadspolitiken eftersom statens åtaganden ansågs vara för stort, riskfyllt och kostsamt. På den tiden betalade den nyblivne medlemmen bara några få procent av byggkostnaden och bostadsrättsföreningarna hade istället höga avgifter för att bära kapitalkostnaderna. De statliga subventionerna togs bort och de risker som staten tidigare hade burit flyttades över på andra aktörer, inledningsvis bostadsutvecklarna och byggbolagen, men senare till konsumenterna.

Idag finansieras en mindre del av byggkostnaden som lån i bostadsrättsföreningen. Istället sker finansieringen genom att köparnas insats (bostadsrättens pris) täcker cirka 75 procent av byggkostnaden. Risken för stigande räntor eller andra förändrade ekonomiska förhållanden, till exempel prisnedgångar, bärs därmed av köparna.

Många bostadsutvecklare saknar tillräckligt eget kapital för att realisera ett byggprojekt. Dessa aktörer använder förhandsavtal för att i ett tidigt stadium binda upp köpare och på så sätt kunna visa tillräcklig anslutningsgrad när de söker finansiering hos banken. Det innebär att förhandsavtal idag ofta tecknas lång tid, upp till två år, innan upplåtelse. Detta betyder sammantaget att den ekonomiska risken numera bärs av konsumenten.

Köpprocessen

Ett byggprojekt startar oftast med att en bostadsutvecklare köper en fastighet, tar fram de ritningshandlingar som krävs för bygglov och en kostnadskalkyl. Bostadsutvecklaren bildar en bostadsrättsförening och tillsätter representanter till en så kallad byggstyrelse.

Bostadsrättsföreningen kan nu teckna förhandsavtal med köparen som binder dem att i framtiden bli medlemmar och köpa en bostad. I denna fas gör byggstyrelsen en upphandling och träffar entreprenadavtal med ett byggbolag om genomförandet av byggprojektet, en så kallad totalentreprenad. Köpet av en nyproducerad bostadsrätt inleds oftast genom att köparen tecknar ett bindande förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Köparen är inledningsvis inte medlem i bostadsrättsföreningen och har därför vare sig insyn eller inflytande i byggprocessen eller i bostadsrättsföreningens ekonomi.

För att inflyttning ska kunna ske krävs generellt en slutbesiktning och ett slutbesked. Besiktningen utgår formellt från det entreprenadavtal som finns mellan byggstyrelsen och byggbolaget. Brister som uppdagas vid besiktningen åtgärdas normalt av byggbolaget.

Avtalskonstruktion

Köparens motpart vid köp av en nyproducerad bostadsrätt är inte bostadsutvecklaren som man skulle kunna tro, utan den bostadsrättsförening som startats av bostadsutvecklaren. Köparen har därmed inte någon direkt avtalsrelation med bostadsutvecklaren eller byggbolaget.

Om köparen inte anser att denne inte fått den kvalitet som denne anser utlovats i samband med förhands- eller upplåtelseavtal måste köparen rikta sig med sin klagan till bostadsrättsföreningen och dess medlemsstyrelse. Den nya medlemsstyrelsen kan alltså få hantera medlemmarnas krav lång tid efter att byggstyrelsen lämnat över ansvaret. Medlemsstyrelsens möjlighet att rikta kravet vidare till bostadsutvecklaren beror på vad som avtalats i entreprenadavtalet. Det finns dock exempel på bostadsutvecklare som tar ansvar för och åtgärdar kundens klagomål trots att de rent formellt inte har en avtalsrelation med kunden.

Försenat tillträde

I bostadsrättslagstiftningen finns ingen direkt motsvarighet till konsumentskyddslagstiftningens bestämmelser om tidpunkt för leverans, dvs tillträde till bostaden. Riksrevisionen har gått igenom ett antal tingsrättsdomar som rört fall där köpare har velat säga upp förhandsavtal med hänvisning till att upplåtelserna varit försenade i förhållande till den tidpunkt som angetts i avtalen. I flera av domarna har tingsätterna bedömt att en försening på 6-8 veckor är att betrakta som skälig. I ett fall har Stockholms tingsrätt bedömt att en försening på tio veckor innebar att upplåtelsen inte skett inom skälig tid och köparen har därmed haft rätt att häva förhandsavtalet. Inga fall har hittills tagits till högre instans än tingsrätten och det saknas praxis om vad som är skälig tid.

Föreningens skuldsättning

Riksrevisionens genomgång visar att skuldsättningen per kvadratmeter varierar kraftigt mellan olika bostadsrättsföreningar i nyproduktion. Amorteringsperiod, avsättningar till underhåll, metod för avskrivning, avskivningsperiod och ränteantagande varierar. Detta gör det svårt för konsumenten att bedöma en bostadsrättsförenings ekonomi. En utgiftsökning på 2 procent av föreningens lån kan innebära att vissa bostadsrättsföreningar skulle behöva höja avgiften med 80 procent och andra med mindre än 10 procent. Vid större avgiftshöjningar är det troligt att bostadsrätten förlorar i värde vilket kan drabba köparen hårt.

En anledning till att skuldsättningen varierar så mycket är att det saknas samsyn om vad som utgör en hållbar föreningsekonomi vid försäljning av bostadsrätter i nyproduktion. Att bostadsrättsföreningen har en långsiktigt hållbar ekonomi ska säkerställas genom två stycken intygsgivare. Systemet med intygsgivare har dock fått kritik, från bland annat en statlig utredning (SOU 2017:31). Eftersom det saknas en gemensam standard för vad som kan anses vara en hållbar föreningsekonomi skiftar dessa bedömningar mellan olika intygsgivare. Därtill finns det risk för partiskhet hos intygsgivaren som ju är anlitad direkt av bostadsutvecklaren och på så sätt är i beroendeställning.

Ett antal aktörer i branschen har sedan 2018 gått samman och tagit fram en certifiering som heter Trygg BRF. Initiativet är en kvalitetsmärkning för sund och trygg ekonomi för bostadsrättsföreningar i nyproduktion.